1회 연체 특약의 효력과 문구 유형
차임을 1회라도 연체하면 갱신요구를 할 수 없다는 특약은 임차인에게 불리하므로 효력이 없습니다. 이 특약은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호(2기의 차임액에 이르는 연체)보다 기준을 낮추므로, 제10조에 따라 무효가 됩니다. 한 달분을 한 번 늦게 낸 사실만으로는 임대인이 갱신을 거절할 수 없습니다. 다만 미납액이 하루라도 2기분에 이른 적이 있으면 결론이 달라집니다.
예를 들어 보증부 월세로 2년 계약을 맺고 만료를 4개월가량 앞둔 임차인이 있다고 가정합니다. 이 임차인은 계약 기간 중 월세를 한 번 늦게 냈고, 지금은 밀린 금액을 모두 냈습니다. 그런데 계약서 특약사항란에 「임차인이 차임을 1회라도 연체한 경우 임차인은 계약갱신을 요구할 수 없다」는 문구가 있고, 임대인은 이 특약을 근거로 갱신을 받아들이지 않겠다는 뜻을 전해 왔습니다.
같은 취지의 문구로 「차임 연체 이력이 있으면 갱신 여부는 임대인이 정한다」가 있습니다. 이런 문구는 갱신요구권은 남겨 두고, 법이 정한 거절 사유를 넓히는 방식입니다. 반면 「임대인이 주택을 매도하면 임차인은 갱신을 요구하지 않는다」는 문구는 일정한 경우 권리 행사 자체를 하지 않겠다는 내용이어서, 권리를 포기시키는 형태에 가깝습니다. 어느 형태든 효력은 특약에 적힌 사유를 법이 열거한 거절 사유와 하나씩 비교해 판단합니다.
갱신 거절 사유를 정한 법 조항
계약갱신요구권은 주택임대차보호법 제6조의3에 근거를 둡니다. 조문은 주택임대차보호법 원문에서 법령명을 검색해 확인할 수 있습니다. 2020년 12월 10일 이후 체결되거나 갱신된 계약에서는 제6조 제1항 전단의 기간에 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 곧 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 갱신할 때 차임과 보증금은 제7조의 범위에서만 증액할 수 있습니다. 증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못하며, 지역에 따라 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수 있습니다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는 제6조의3 제1항 단서 각 호에 다음과 같이 열거되어 있습니다.
- 제1호: 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우입니다.
- 제2호: 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우입니다.
- 제3호: 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우입니다.
- 제4호: 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우입니다.
- 제5호: 임차인이 고의나 중대한 과실로 주택의 전부 또는 일부를 파손한 경우입니다.
- 제6호: 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우입니다.
- 제7호: 법이 정한 요건에 따라 철거나 재건축을 위해 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우입니다.
- 제8호: 임대인(직계존속·직계비속을 포함합니다)이 주택에 실제 거주하려는 경우입니다.
- 제9호: 그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우입니다.
여기에 제10조가 더해집니다. 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 따라서 특약의 효력은 그 문구가 제6조의3 단서보다 임차인에게 불리한지에 따라 판단됩니다.
2기 연체 기준과 임대인이 거절할 수 있는 경우
임대인이 연체를 이유로 갱신을 거절할 수 있는지는 특약 문구가 아니라 제1호의 요건으로 판단됩니다. 제1호의 기준은 연체 횟수가 아니라 금액입니다. 연체액이 2기의 차임액에 이르렀는지를 봅니다. 또한 조문이 「연체한 사실이 있는 경우」라고 적고 있으므로, 계약 기간 중 그 수준에 이른 사실 자체가 문제가 될 수 있습니다. 상황별로 나누어 보면 다음과 같습니다.
- 한 달분을 한 번 늦게 낸 경우: 늦게 낸 금액을 다음 달 납부일 전에 갚았다면 연체액이 1기분에 그치므로 제1호의 요건에 이르지 않습니다. 반대로 다음 달 납부일이 지나도록 두 달분이 함께 밀렸다면 제1호에 해당할 수 있습니다.
- 두 달 연속 내지 않은 경우: 연체액이 2기분에 이르므로 제1호에 해당할 수 있습니다.
- 매달 일부씩 덜 내 누적액이 두 달분이 된 경우: 기준이 금액이므로 연체 횟수와 관계없이 제1호에 해당할 수 있습니다.
- 2기분에 이르렀다가 만료 전에 모두 갚은 경우: 조문 문언상 연체한 사실이 남으므로 거절 사유가 될 수 있습니다. 다만 구체적인 경위에 따라 다툼의 여지가 있습니다.
연체액은 달 단위가 아니라 날짜 단위로 이체 내역을 보고 계산합니다. 늦게 낸 달의 월세를 다음 달 납부일이 지난 뒤에 함께 냈다면, 그 사이 미납액이 2기분에 이른 날이 생길 수 있기 때문입니다. 반대로 다음 달 납부일이 오기 전에 밀린 금액을 냈다면 미납액은 1기분을 넘은 적이 없습니다. 예를 들어 월세가 80만 원(가상의 금액)이라면, 미납액이 160만 원에 이른 날이 있었는지를 봅니다. 위 사례의 임차인도 '한 번 늦게 냈다'는 기억에 기대지 말고, 이체 기록으로 이 점을 먼저 확인할 필요가 있습니다.
특약이 법정 사유를 그대로 옮겨 적은 경우에는 효력에 문제가 없습니다. 「임차인이 2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있다」는 문구가 그 예입니다. 이런 문구는 법이 이미 인정하는 내용을 확인하는 것에 그칩니다. 제3호처럼 갱신 시점에 당사자가 따로 합의하고 임대인이 상당한 보상을 제공하는 방식도 법이 인정하는 거절 사유입니다. 다만 계약 체결 때 미리 써 둔 문구가 아니라 실제 합의와 보상이 있어야 합니다.
특약이 효력을 잃는 경우
「1회라도 연체하면 갱신을 요구할 수 없다」는 특약은 제1호의 기준을 2기분에서 1회로 낮춥니다. 법보다 임차인에게 불리한 약정이므로 제10조에 따라 효력이 없습니다. 임차인이 서명했다는 사실은 결론을 바꾸지 않습니다. 「연체 이력이 있으면 갱신 여부는 임대인이 정한다」는 문구도 마찬가지입니다. 열거된 사유 없이 임대인의 재량으로 거절할 수 있게 하므로 같은 이유로 무효가 됩니다. 제10조는 불리한 약정의 효력을 부정하는 규정입니다. 따라서 일반적으로 해당 특약 부분만 효력이 없고, 보증금·차임·기간 등 나머지 계약 내용은 유지되는 것으로 봅니다.
「매도하면 갱신을 요구하지 않는다」는 특약도 그대로는 효력을 인정받기 어렵습니다. 단서 각 호에 매도라는 사유가 없기 때문입니다. 매수인이 임대인의 지위를 이어받은 뒤 실제 거주를 이유로 거절하는 경우는 특약과 별개입니다. 이때는 제8호의 요건과 지위를 이어받은 시점에 따라 따로 판단됩니다. 임대인이 1회 연체를 제9호의 '의무를 현저히 위반한 경우'로 주장할 수도 있습니다. 그러나 법은 연체에 관한 기준을 제1호에 따로 두고 있습니다. 따라서 한 번 늦게 낸 사실만으로 제9호를 인정받기는 쉽지 않다고 보입니다. 다만 다른 의무 위반이 겹쳤는지 등 개별 사정에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
거절 사유는 단서에 정해진 예외입니다. 따라서 거절하려는 임대인이 해당 사실을 갖추어 주장해야 합니다. 임차인이 기간 안에 적법하게 갱신을 요구했고 법정 거절 사유가 없다면, 임대인이 승낙하지 않더라도 임차인은 갱신의 효과를 주장할 수 있습니다.
이때 갱신된 임대차는 제6조의3에 따라 종전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 존속기간은 2년이며, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서만 조정될 수 있습니다. 다만 임차인은 갱신된 기간 중에도 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다. 임대인이 무효인 특약을 내세워 퇴거를 요구하는 경우도 있습니다. 이때 임차인은 갱신요구를 한 날짜와 연체 기록을 근거로 갱신의 효과를 설명할 수 있습니다.
임차인이 지금 확인할 일
임차인은 특약의 효력을 다투기 전에 행사 기간과 연체 기록부터 정리할 필요가 있습니다. 갱신요구가 기간 밖에 이루어지면 특약이 무효라는 사정만으로는 갱신을 주장하기 어렵습니다. 다음 항목을 순서대로 확인합니다.
- 계약서의 만료일을 기준으로 6개월 전과 2개월 전의 날짜를 계산하고, 그 사이에 갱신요구를 했는지 확인합니다.
- 갱신요구는 내용증명이나 문자메시지처럼 발송일과 내용이 남는 방법으로 하고, 사본을 보관합니다.
- 계약 기간 전체의 월세 이체 내역을 출력해 달마다 납부일과 금액을 정리합니다.
- 연체가 있었다면 가장 많이 밀렸던 시점의 누적 연체액이 2기분에 이르렀는지 계산합니다.
- 특약 문구가 제6조의3 단서 각 호 가운데 어느 사유와 같은지, 아니면 그보다 넓은지 비교합니다.
- 임대인이 거절하면 어떤 사유를 근거로 드는지 서면으로 확인해 둡니다.
- 갱신 조건으로 차임 인상을 요구받으면 약정 금액의 20분의 1을 넘는지 확인합니다. 해당 지역 조례가 더 낮은 상한을 정하고 있는지도 함께 확인합니다.
위 사례의 임차인에게 이 목록을 적용하면 다음과 같습니다. 만료까지 4개월가량 남았으므로 아직 행사 기간 안에 있습니다. 늦게 낸 한 달분을 다음 달 납부일 전에 갚았다면, 다음 달 월세는 밀리지 않은 것입니다. 이 경우 제1호의 금액 기준에 이르지 않습니다. 따라서 임대인이 특약만을 근거로 거절하는 것은 받아들여지기 어렵습니다. 임차인이 기간이 지나기 전에 기록이 남는 방법으로 갱신을 요구해 두면 분쟁에 대비할 수 있습니다.
임대인 쪽에서 계약서를 작성할 때도 같은 기준이 적용됩니다. 법정 사유보다 넓은 거절 특약은 분쟁이 생겨도 효력을 인정받기 어렵습니다. 연체 관리가 필요하다면 법이 막지 않는 범위에서 문구를 정하는 편이 분쟁을 줄입니다. 연체 시 지연이자나 납부 방법을 정하는 문구가 그 예입니다. 주택임대차 관련 정책 안내는 국토교통부 누리집에서도 찾아볼 수 있습니다. 구체적인 분쟁에서는 계약서와 납부 기록을 갖추어 전문가와 상담할 필요가 있습니다.