조항의 내용
이 글은 2년 계약 만료를 앞둔 주택 임차인 가운데 계약서 특약사항란의 원상복구 문구에 서명한 분을 위해 씁니다. 문구는 보통 「임차인은 퇴거 시 도배·장판을 새로 하여 원상복구한다」나 「퇴거 시 원상복구 비용 일체는 임차인이 부담하며 보증금에서 공제한다」와 같은 형태입니다. 퇴거 직전에 임대인이 도배·장판 교체 견적서를 보내면서 그 금액을 보증금에서 빼겠다고 알려 온 상황을 가정합니다. 생활하면서 자연스럽게 생긴 변색, 눌림, 마모를 통상의 손모라고 합니다. 이 글은 이 특약에 서명했다면 통상의 손모까지 임차인이 부담해야 하는지라는 한 가지 질문에 답합니다.
원상복구 특약은 문구 형태에 따라 해석이 크게 달라집니다. 실무에서 자주 보이는 형태는 다음 세 가지입니다.
- 일반 문구형: 「퇴거 시 원상복구한다」처럼 회복할 대상과 범위를 따로 정하지 않은 문구입니다.
- 항목 특정형: 「도배·장판은 임차인 비용으로 교체한다」처럼 대상 항목과 비용을 낼 사람을 적은 문구입니다.
- 금액 공제형: 「퇴거 시 청소비 ○○원을 보증금에서 공제한다」처럼 금액이나 산정 방식을 미리 정한 문구입니다.
문구를 분류할 때는 대상, 원인, 비용 부담자의 세 요소를 나누어 읽습니다. 「도배·장판을 새로 한다」는 문구는 대상은 특정했지만, 훼손 원인을 묻지 않는다는 뜻인지 임차인이 훼손한 경우에 한한다는 뜻인지가 문언만으로는 분명하지 않습니다. 반대로 「임차인 과실로 훼손된 부분은 원상복구한다」는 문구는 원인을 한정했으므로 자연스러운 노후에는 적용되지 않는다고 읽는 것이 자연스럽습니다. 세 요소 가운데 무엇이 적혀 있고 무엇이 빠져 있는지 표시해 두면 이후 협의에서 쟁점을 좁힐 수 있습니다. 아래 설명은 이 구분을 기준으로 합니다.
근거 법령
임차인의 원상회복의무는 민법에서 나옵니다. 민법 제654조는 사용대차에 관한 제615조를 임대차에도 준용하도록 정하고 있습니다. 제615조는 빌린 물건을 돌려줄 때 원상에 회복하도록 정합니다. 물건을 돌려줄 때까지 선량한 관리자의 주의로 보존해야 한다는 제374조도 함께 적용됩니다. 여기서 말하는 원상은 일반적으로 임차인이 집을 넘겨받았을 때의 상태를 뜻하며, 새집 상태를 뜻하지 않는다고 해석됩니다. 또 통상의 사용으로 생기는 손모는 차임에 이미 반영되어 있다고 보는 해석이 일반적입니다. 따라서 특약이 없다면 임차인의 고의나 과실로 생긴 훼손, 그리고 임차인이 따로 설치한 시설이 주된 회복 대상이 됩니다.
원상의 기준이 입주 당시 상태라는 점은 실무에서 중요한 의미를 가집니다. 입주할 때 이미 벽지에 얼룩이 있었거나 장판이 들떠 있었다면 그 상태가 곧 원상이므로, 임차인이 더 나은 상태로 만들어 돌려줄 의무는 원칙적으로 생기지 않습니다. 따라서 법령상 의무의 범위를 따질 때는 퇴거 시 상태를 새 상태와 비교하지 않고 입주 시 상태와 비교해야 합니다.
주택임대차보호법은 원상회복 범위를 직접 정하지 않습니다. 이 점은 주택임대차보호법 원문의 조문 체계에서 확인할 수 있습니다. 같은 법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것만 효력이 없다고 정합니다. 원상복구 특약은 이 법이 정한 사항을 바꾸는 약정이 아니므로 제10조만으로 바로 무효가 되지는 않습니다. 한편 같은 법 제4조 제2항에 따라 임대차가 끝나더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 그래서 공제액을 둘러싼 다툼이 길어지더라도 임차인의 지위는 유지됩니다.
민법 제652조가 정한 강행규정 목록도 함께 살펴볼 필요가 있습니다. 이 목록에는 부속물매수청구권을 정한 제646조가 들어 있지만, 비용상환청구권을 정한 제626조는 들어 있지 않습니다. 그래서 원상복구 특약은 임차인이 집의 가치를 높이려고 들인 비용(유익비)을 청구하지 않겠다는 뜻으로 해석될 수 있습니다. 직접 시공한 설비가 있는 임차인이라면 이 점을 함께 고려해야 합니다.
효력이 인정되는 경우
원상복구 특약은 계약 자유의 범위 안에서 원칙적으로 유효합니다. 임차인의 고의나 과실로 생긴 훼손은 특약이 없더라도 회복 대상입니다. 반려동물이 긁어 상한 문틀, 통상의 범위를 넘는 타공, 임차인이 직접 설치한 선반이나 조명의 철거 등이 그 예입니다. 실내 흡연으로 생긴 벽지 변색도 임차인의 사용 방식에서 비롯된 훼손으로 평가될 수 있습니다. 이런 항목에 대해서는 특약이 법률상 의무를 다시 확인하는 의미를 가지며, 공제 자체를 다투기는 어렵습니다.
통상의 손모까지 임차인에게 넘기는 특약도 효력이 인정될 여지는 있습니다. 다만 이는 법률상 원칙보다 무거운 부담이므로, 대상 항목과 부담 범위가 구체적으로 적혀 있고 임차인이 그 내용을 알고 합의했다고 볼 사정이 있어야 한다는 해석이 일반적입니다. 예를 들어 주변 시세보다 차임을 낮게 정하는 대신 도배·장판 교체 부담을 지기로 했고, 그 협의 과정이 문자나 메일로 남아 있다면 유효하다고 판단될 가능성이 높아집니다. 금액 공제형 특약도 금액이 합리적인 수준이고 계약할 때 미리 합의되었다면 정한 대로 공제되는 경우가 많습니다.
항목 특정형 문구라도 적용 범위는 따로 살펴야 합니다. 「도배·장판은 임차인 비용으로 교체한다」고 적혀 있다면 해당 항목의 자연스러운 노후도 임차인이 부담하기로 한 것으로 읽힐 여지가 커집니다. 다만 이 경우에도 손상된 방 하나만 교체하는지, 집 전체를 교체하는지, 어느 수준의 자재로 교체하는지는 문구에 나타나지 않는 경우가 많습니다. 문구가 정하지 않은 부분까지 임대인에게 유리하게 넓혀 읽기는 어렵다고 볼 여지가 있으므로, 이 점을 협의의 출발점으로 삼을 수 있습니다.
무효·취소되는 경우
「원상복구한다」는 일반 문구만으로는 통상의 손모까지 임차인에게 넘기기로 했다고 보기 어렵다는 것이 일반적인 해석입니다. 이런 문구는 법이 정한 원상회복의무를 다시 적은 것으로 읽히는 경우가 많습니다. 그래서 자연스럽게 낡은 도배·장판의 교체비 전액을 공제하는 근거로는 부족할 수 있습니다. 이는 특약이 무효가 되는 문제가 아니라, 특약이 적용되는 범위가 좁게 해석되는 문제입니다.
특약 자체가 효력을 잃는 경우는 따로 있습니다. 임차인의 궁박, 경솔, 무경험을 이용해 현저히 불공정한 부담을 지운 경우에는 민법 제104조의 불공정한 법률행위로 무효가 될 수 있습니다. 내용이 사회질서에 반하면 제103조가 적용됩니다. 임대인에게 속아서 서명했다면 제110조에 따라 취소할 수 있고, 계약 내용의 중요한 부분을 착오했다면 제109조가 문제됩니다. 부속물매수청구권을 배제해 임차인에게 불리한 약정은 민법 제652조에 따라 효력이 없습니다. 같은 계약서 양식을 여러 임차인에게 반복해서 사용했다면 약관으로서 별도 심사 대상이 될 수도 있습니다.
보증금 공제의 실무 기준도 함께 확인해야 합니다. 공제를 주장하는 임대인이 훼손 사실과 그에 드는 비용을 입증하는 것이 원칙적인 구조이므로, 견적서 금액이 그대로 공제액이 되지는 않습니다. 오래 사용한 벽지나 장판은 이미 가치가 줄어 있습니다. 따라서 새 자재 가격 전액을 청구하는 것은 회복 범위를 넘는다고 다툴 여지가 있습니다.
공제 통보를 받았을 때의 대응 순서도 정해 두는 편이 좋습니다. 먼저 임대인에게 공제 항목별 금액과 산정 근거를 서면으로 요청합니다. 이어 각 항목을 입주 시 사진과 대조해 이미 있던 하자인지, 거주 중에 생긴 훼손인지 구분한 의견을 문자나 메일로 보냅니다. 합의되지 않은 금액은 다툼으로 남겨 두고, 다툼이 없는 나머지 보증금은 먼저 반환해 달라고 요청하는 방법도 검토할 수 있습니다.
작성 시 점검
새 계약을 앞두고 있다면 회복 대상 항목, 비용을 낼 사람, 금액 산정 방식을 구체적으로 적어야 분쟁이 줄어듭니다. 원상복구 특약을 넣는다면 「임차인의 고의 또는 과실로 훼손된 부분은 임차인 비용으로 원상복구하며, 통상의 사용으로 인한 마모와 변색은 제외한다」처럼 원인과 제외 범위를 함께 적는 방식을 고려할 수 있습니다. 통상의 손모까지 임차인이 부담하기로 한다면 대상 항목과 그 대가로 조정한 조건을 같은 특약에 나란히 적어 두어야 나중에 합의 내용을 설명하기 쉽습니다. 퇴거를 앞둔 임차인은 아래 순서로 자료를 준비할 수 있습니다.
- 입주할 때 찍은 사진과 동영상, 그리고 촬영 날짜를 확인합니다.
- 특약 문구가 일반 문구형, 항목 특정형, 금액 공제형 가운데 어디에 해당하는지 정리합니다.
- 임대인이 보낸 견적서를 항목별로 나누어, 고의나 과실로 생긴 훼손인지 자연스러운 노후인지 표시합니다.
- 차임 조정이나 특약 협의 과정이 담긴 문자와 메일을 모아 둡니다.
- 퇴거하는 날 임대인과 함께 집 상태를 확인하고 사진을 남깁니다.
계약 기간 중에 집이 팔렸다면 새 소유자가 누구인지부터 확인해야 합니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택을 넘겨받은 사람은 임대인의 지위를 승계합니다. 따라서 보증금 반환과 공제 협의의 상대방도 새 소유자가 됩니다. 현재 소유자는 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 발급받아 갑구의 소유권 이전 내역으로 확인할 수 있습니다. 소유자가 바뀌어도 원상을 판단하는 기준 시점은 임차인이 처음 입주한 때입니다.
공제액에 합의하지 못해 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면, 주택임대차보호법 제3조의3의 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 유지하는 방법을 검토할 수 있습니다. 이 글은 일반적인 법률 정보입니다. 개별 계약의 효력은 문구와 체결 경위에 따라 달라지므로, 구체적인 분쟁은 전문가 상담을 거쳐 판단하시기 바랍니다.