조항의 내용
이 글은 2년짜리 주택 임대차계약을 맺으면서 「계약일로부터 1년이 지나면 월차임을 10% 인상한다」는 특약에 서명했고, 인상 시점이 다가온 임차인을 위해 씁니다. 이런 조항은 보통 특약사항란에 「임대인은 계약 1년 경과 시 별도 협의 없이 차임을 ○% 인상하며 임차인은 이에 동의함」과 같은 형태로 들어갑니다. 미리 서명했으니 정해진 비율대로 올려 내야 한다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 주택 임대차에서는 이 약정이 법이 정한 증액 한도를 넘는지부터 확인해야 합니다.
다루는 질문은 하나입니다. 계약 기간 중 일정 비율로 차임이나 보증금을 자동으로 올리기로 한 특약이 법정 상한을 넘으면, 넘는 부분도 효력이 있는지입니다. 앞서 다룬 전입신고 금지 특약이나 갱신요구권 포기 특약은 임차인의 권리 행사 자체를 막는 조항이었습니다. 이 조항은 금액만 정한다는 점이 다르므로 따로 살펴봅니다. 아래 설명은 주거용 건물에 주택임대차보호법이 적용되는 경우를 전제로 합니다. 상가 임대차에는 다른 법률과 기준이 적용되므로 이 결론을 그대로 옮겨 쓰면 안 됩니다.
자동증액 문구는 대체로 세 가지 유형으로 나뉩니다. 인상 비율과 시점을 숫자로 못 박은 고정형, 「임대인이 통지하면 인상한다」처럼 금액을 임대인 판단에 맡긴 통지형, 주변 시세에 맞춰 조정한다는 연동형입니다. 고정형은 적힌 비율을 법정 상한과 바로 비교할 수 있습니다. 통지형과 연동형은 실제로 요구된 금액이 나온 시점에 같은 기준으로 다시 비교해야 합니다. 먼저 내 계약서의 문구가 어느 유형인지 확인하는 것이 출발점입니다.
근거 법령
주택임대차보호법 제7조 제1항은 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제 사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에 당사자가 장래에 대하여 증감을 청구할 수 있다고 정합니다. 같은 항 후단은 임대차계약이나 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액을 청구하지 못한다고 정합니다. 제2항은 증액 청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 곧 5%를 넘지 못한다고 정합니다. 단서에서는 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도가 지역 임대차 시장 여건을 고려해 그 범위 안에서 조례로 상한을 달리 정할 수 있도록 했습니다. 따라서 주택이 있는 지역에 별도 조례가 있다면 상한이 5%보다 낮을 수 있습니다.
같은 법 제10조는 이 법을 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 이 규정은 임차인에게 불리한 방향으로만 작동합니다. 따라서 인상하지 않기로 하거나 상한보다 낮게 올리기로 한 약정처럼 임차인에게 유리한 약정은 그대로 효력이 있습니다. 자동증액 특약의 효력은 결국 제7조의 상한·기간 제한과 제10조가 함께 적용되는지로 판단됩니다.
계약갱신요구권을 행사해 계약이 갱신되는 경우에도 같은 기준이 이어집니다. 제6조의3 제3항은 갱신되는 임대차의 차임과 보증금을 제7조의 범위에서 증감할 수 있다고 정하므로, 갱신 시점의 인상 폭에도 같은 상한이 적용됩니다. 보증금 일부를 월차임으로 바꾸는 경우에는 제7조의2가 전환 비율의 상한을 따로 정합니다. 그 상한은 연 10%와, 기준금리에 연 2퍼센트포인트를 더한 비율 가운데 낮은 쪽입니다.
효력이 인정되는 경우
모든 인상 특약이 무효가 되는 것은 아닙니다. 약정한 인상 폭이 직전 약정 차임 등의 5% 이내이고, 계약 또는 직전 증액 후 1년이 지난 시점에 적용되도록 정했다면 법정 한도 안의 약정으로 보아 효력을 인정하는 것이 일반적입니다. 지역 조례로 더 낮은 상한을 정했다면 그 상한 안이어야 합니다. 비율은 최초 계약 금액이 아니라 직전에 약정한 금액을 기준으로 계산합니다. 한도 안의 특약이라도 제7조가 정한 사정 변경 요건까지 갖춰야 하는지에 대해서는 해석이 갈릴 수 있습니다. 따라서 상한 안이라는 사실만으로 다툼이 모두 없어진다고 단정할 수는 없습니다.
판례는 제7조의 상한이 계약 존속 중 당사자 한쪽이 증액을 청구하는 경우에 적용된다는 취지로 보아 왔습니다. 계약이 끝난 뒤 새로 계약을 맺거나, 계약 기간 중이라도 당사자가 그때그때 합의해 금액을 바꾸는 경우에는 적용되지 않는다고 보았습니다. 그래서 1년 시점에 임대인과 임차인이 그때의 사정을 놓고 새로 합의해 인상 금액을 정했다면 5%를 넘더라도 그 합의는 유효로 평가될 여지가 있습니다. 다만 이것은 계약 때 미리 서명한 자동증액 문구와는 다른 상황입니다. 갱신요구권 행사로 갱신되는 계약에는 앞의 제6조의3 제3항에 따라 상한이 그대로 적용됩니다.
새 합의로 볼 수 있는지는 형식보다 경위로 판단됩니다. 인상 시점에 별도의 합의서나 변경 계약서를 작성했는지, 임차인이 금액을 협의할 기회가 실제로 있었는지, 임대인이 기존 특약만 근거로 일방적으로 통보했는지가 기준이 됩니다. 특약을 집행한다는 통보에 임차인이 이의 없이 돈을 보냈다는 사실만으로 새 합의가 성립했다고 보기는 어렵다는 주장도 가능합니다. 따라서 당시 주고받은 문자와 서류를 보관해 두는 것이 중요합니다.
무효·취소되는 경우
사정 변경과 관계없이 계약 기간 중 정해진 시점에 5%를 넘는 비율로 자동 인상하도록 한 특약은, 계약 체결 때 증액 청구를 미리 해 둔 것과 같은 효과를 냅니다. 이런 약정은 제7조의 상한을 피하는 수단이 되어 임차인에게 불리합니다. 그래서 제10조에 따라 상한을 넘는 부분은 효력이 없다고 보는 해석이 유력합니다. 사례의 10% 인상 특약이라면 5%를 넘는 부분이 문제가 되고, 조례로 더 낮은 상한이 있다면 그 상한을 넘는 부분이 문제가 됩니다. 이때 효력을 잃는 것은 초과 부분이며, 임대차계약 전체나 상한 안의 인상분까지 무효가 되는 것은 아닙니다.
직전 증액 후 1년이 지나기 전에 다시 올리도록 정한 경우에도 같은 문제가 생깁니다. 예를 들어 6개월마다 인상한다는 문구는 비율이 작더라도 1년 제한과 부딪힙니다. 이미 상한을 넘는 금액을 내 왔다면 초과 지급분을 돌려받을 수 있는지가 쟁점이 됩니다. 결론은 지급 경위, 새 합의가 있었는지, 계약이 갱신되었는지에 따라 달라질 수 있습니다. 금액이 크다면 법률 상담을 받아 보는 것이 바람직합니다.
임차인이 초과 부분을 내지 않을 때 임대인이 이를 차임 연체로 보고 해지를 주장할 수도 있습니다. 효력이 부정되는 부분은 처음부터 낼 의무가 없다는 것이 임차인 쪽 논리입니다. 다만 상한 안의 인상분까지 내지 않으면 그 부분은 실제 연체로 평가될 수 있습니다. 그래서 다툼이 있더라도 법정 범위 안의 금액은 제때 내고, 초과 부분에 대한 이의는 따로 기록으로 남기는 방식이 안전합니다. 아래는 사례를 기준으로 정리한 비교 목록입니다.
- 계약 때 정한 1년 후 자동 인상, 5% 이내: 법정 범위 안이므로 효력이 인정되는 쪽으로 판단됩니다.
- 계약 때 정한 1년 후 자동 인상, 5% 초과: 상한을 넘는 부분의 효력이 부정될 가능성이 큽니다.
- 1년 미만 간격의 반복 인상: 비율과 관계없이 1년 제한과 충돌하는 부분이 문제가 됩니다.
- 1년 시점에 새로 맺은 개별 합의: 상한이 적용되지 않는다는 해석이 있어 합의 경위가 중요합니다.
- 갱신요구권 행사에 따른 갱신 계약: 제7조의 상한이 그대로 적용됩니다.
작성 시 점검
인상 시점이 다가온 임차인은 먼저 인상 근거가 계약서 특약인지, 임대인의 새 증액 청구인지, 새 합의 요청인지를 구분해야 합니다. 임대인이 특약을 근거로 5%를 넘는 금액을 요구한다면 법정 상한과 지역 조례를 근거로 그 범위 안에서만 응하겠다는 뜻을 전하는 것이 좋습니다. 이때는 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방식을 씁니다. 응할 수 있는 금액은 직전 약정 금액에 20분의 1을 곱해 상한을 구한 뒤 요구액과 비교하면 됩니다. 사정 변경이 있었는지 판단할 때는 한국부동산원이 공개하는 전월세 가격 동향과 실거래 통계로 주변 시세 흐름을 확인해 협의 자료로 쓸 수 있습니다.
보증금이 오르는 경우에는 보호 순위도 함께 챙겨야 합니다. 증액된 보증금 부분은 증액 계약서에 받은 확정일자를 기준으로 우선변제 순위가 정해집니다. 그 사이에 설정된 근저당이 있다면 증액분은 그보다 뒤로 밀릴 수 있습니다. 증액에 응하기 전에 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 열람해 새 근저당이나 가압류가 생겼는지 확인합니다. 증액 계약서를 작성한 뒤에는 같은 곳의 확정일자 신청 절차를 이용해 확정일자를 받아 두는 것이 안전합니다.
- 특약 문구에 인상 비율과 시점이 어떻게 적혀 있는지 확인합니다.
- 계약일 또는 직전 증액일로부터 1년이 지났는지 계산합니다.
- 주택 소재지에 5%보다 낮은 상한을 정한 조례가 있는지 확인합니다.
- 인상 요구가 특약 집행인지 새 합의 요청인지 서면으로 확인합니다.
- 보증금 증액이라면 등기사항증명서를 다시 열람하고 증액 계약서에 확정일자를 받습니다.
새로 계약서를 쓰는 단계라면 자동증액 문구를 넣지 않는 방법이 있습니다. 넣더라도 「주택임대차보호법 제7조의 범위 안에서」라는 한정 문구를 붙여 다툼의 여지를 줄이는 방법을 검토할 수 있습니다. 인상 시점과 직전 금액을 계약서에 함께 적어 두면 나중에 1년 경과 여부와 상한을 계산하기가 쉬워집니다. 이 글은 일반적인 법령 설명이며, 구체적 사건의 결론은 계약 내용과 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.